関東・首都圏 活動ブログ

全国の会員が日々の相談・検査・設計・研究などの活動から皆さまに役立つ事例、家づくりに関する地域の情報、社会情勢ニュースに対する専門家としての意見などを発信していきます。

中古住宅購入診断の実例

家づくり援護会が中古住宅購入診断を実施してから10年以上の時が経ちます。
比較的初期の中古住宅購入診断の実例を掲載します。

この建物は2004年6月に神奈川県愛甲郡で中古住宅購入診断を実施、築22年の木造2階建住宅。

①北側と東側の基礎の換気口(床下の通気を確保するため)の角に、 0.8mmのクラック(ヒビ)が入っていました。

1mmにも満たない0.8mmのひび割れなど問題ではないと思われるかもしれませんが、参考として平成12年に施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の告示では、住宅の紛争処理の参考となるべき技術的基準として、「住宅の基礎で構造材による仕上げの場合、または仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のヒビ割れは瑕疵(かし)が存在する可能性が高い」とされています。

ただし、品確法が施行されてから適用される判断ではあるし、建物によって個別の要件があり、どの建物も一様にヒビ割れが0.5mm以上の場合、瑕疵が存在するとは言えませんが、0.8mmのヒビ割れが一般的にどう解釈しているのかはご理解いただけたと思います。

検査した2004年当時ですでに築22年たっている住宅であり、このように床下換気口周りにヒビが入っているのは、基礎に鉄筋が入っていない可能性が高いのです。


②床下換気口の不足:
基礎の南面にはサンルームを増築してあるため換気口が塞がれており、西面の換気口が不足しているため、床下がカビ臭く、湿気も多かったです。また、1階床裏の断熱材は設置されていない状態でした。


床下の換気口は建築基準法では、5mに1か所かつ300平方センチメートル以上必要となっていますが、中古住宅では確保できていない建物は意外と多いのです。

また、今回の建物のように、増築時に換気口をつぶしてしまっている例をよく見かけます。
この建物はもともと換気口が不足しているところにきて、南側にサンルームを増築していたため、通気が十分ではなく、床下がかび臭く、湿気もこもっていました。

この建物の建設当時(昭和57年)の住宅金融公庫(昔は割と住宅を建てる多くの人が住宅金融公庫の融資を受けていた)の仕様書を見てみると、公庫の融資を受けていた建物であっても、断熱化の割増融資を受けなければ、公庫の断熱化の仕様に適合させる必要はなかったようで、1階床の断熱材が無い住宅は結構多かったものと思われます。

中古住宅を購入する場合は、床下の換気口や小屋裏の換気口の数も大事な確認ポイントです。

関東:今井 利一