日々イエンゴ

全国の会員が日々の相談・検査・設計・研究などの活動から皆さまに役立つ事例、家づくりに関する地域の情報、社会情勢ニュースに対する専門家としての意見などを発信していきます。

完成内覧会での立ち会い検査

注文住宅を新築または建売住宅を購入する際に、
引渡し前に建て主または購入主による「施主検査」「内覧会」というイベントがあります。
家づくり援護会では、このイベントに専門家として立ち会うサポートをしております。

施主の方では確認が難しい箇所などを専門家の目線でチェックし施主の方の指摘と合わせて
建設会社さんに引渡しまでに補修して貰う内容として伝えるものです。

引渡し後の発見では直して貰えない可能性もあります。
侵入可能な範囲で床下や屋根裏も確認します。

お勧めのサポートです。是非ともご利用ください。
サポート費用は建物規模や床下侵入可否によって変わりますのでお問い合わせください。

関東:石川 克茂


続、家づくりに携わる当事者と第三者について 

前回の
「家づくりに携わる当事者と第三者について」では
当事者と第三者の立場の違いを書いています。

当会の第三者検査である「欠陥住宅予防検査」には
原則、依頼者の立ち会いを求めています。
本人が無理な場合は配偶者や近親者が立ち会われる場合もあります。

検査後、依頼者の方が立ち会われた場合は
依頼者の方と現場監督の双方に、
依頼者の方が立ち会われない場合は
現場監督に検査での説明をして、
指摘カ所は確実に是正を実施するようにしています。

依頼者の方がどうしても検査に立ち会われない場合は、
指摘カ所の概要を検査日または翌日に
依頼者の方、現場監督双方に
e-mail等でお伝えするようにしています。

検査に立ち会えないからといって、
検査の方法が変わることはありませんし、
検査後の指摘カ所の是正の実施が滞ることもありませんので、
安心して検査を依頼していただきたいと思います。

検査に立ち会う事が難しい方は
「委任状」(書式は当会でお渡しします)を
用いて、当会が依頼者の代理として検査に立ち会っています。

また、当会の「欠陥住宅予防検査」は
現場が設計図通りに施工されているか
否かを確認する検査ですが、
一般的な技術的基準・設計図が意図する内容の確認も含みます。

関東:今井 利一


家づくりに携わる当事者と第三者について

家づくり援護会では
以前より住宅にも資本や経済的のしがらみがない第三者的の立場から
トラブルを防ぎ、仕組みとしての不公正、不明瞭をただす役割について
具体的な提案をしていきたいと思います。

と当会の書籍「建てる前に読む本」の3章で書いています。

第三者的立場としての具体的な活動として「欠陥住宅予防検査」という
建築中(引き渡し後の稼働検査を含む)の検査を行ってきました。

「欠陥住宅予防検査」とは現場が設計図通りに施工されているか
いないかを確認する検査です。



「第三者」とは:
・当事者以外の人。当面する事柄などに直接関係を持たない人(明鏡国語辞典より)
・当事者以外の者。その事柄に直接関係していない人(広辞苑第五版より)

第三者は当事者以外の直接関係をしていない人といえると思います。


建築に携わる当事者とはどんな人たちでしょうか。

ハウスメーカーの営業担当者?
間取りの打ち合わせの時のメーカーの設計担当者?
営業所の所長さん?
現場監督さん?
現場の職人さん?

そのような方々も依頼者にとっては
家づくりを担っている方々ですので
家づくりの当事者という事になるのでしょうが、
このブログでは、
契約上、建築の法規上責任がある立場の人は
誰かという事にしたいと思います。

契約上、建築の法規上責任がある者とは

・依頼主(施主)
・工事を請けた法人(代表者)
・設計者
・現場*監理者

監理者:
監督し取り締まること。・・・・「管理」は
組織などを取りしきったり、施設や機械などを
良い状態に維持したりする事であるが、
それに対して「監理」は規則を適用して
監督し取り締まること、・・・
(スーパー大辞林3.0より)

建築の場合一般的には現場監督を「管理者」と
称する場合が多いです。


以上の4者は建築を行うときに
法基準に照らし合わせて建築内容を確認をする、
「確認申請」に記載されている当事者です。

この4者は当事者であり
それぞれに何かしらの責任があります。
また、責任があるということは裏を返せば
権限もあるといえると思います。


「欠陥住宅予防検査」の検査員は第三者として、
当事者である設計者が作成した設計図を元に
現場検査を行っています。

家づくり援護会は第三者的立場ですので、
検査を実施して指摘がある場合、
「現場監理者」と同じように
指摘カ所の是正方法や施工の指示を
する事は出来ません。
ですので、原則的には
検査には依頼者の立ち会いもお願いしています。

しかし、依頼者の方がいつも
現場に立ち会えるとは限りませんので、
立ち会えない場合は、
検査結果を施工会社に伝える事と
工事に不適切なカ所がある場合は
その改善を求めることについての
権限を委任されている事が記載された
委任状をいただいています。

今日は
住宅建築の第三者的立場と
当事者の違いについて書いてみました。

第三者的立場の良いところは
公平中立で事態を俯瞰して見られるところ
だと思います。

第三者的立場と責任がある当事者の立場を
混同している方がいらっしゃいますが、
住宅に携わる「当事者」と
「第三者」(家づくり援護会)を
うまく使い分けて家づくりを進めることを
お勧めします。

関東:今井 利一


塀・擁壁 土地の所有者は責任を問われます

古くて背の高いブロック塀は倒壊の危険があります

昨日、大阪府の北部を震源とする震度6弱の地震が発生して4人の方が亡くなっています。

亡くなられた4人のうち、2名の方がブロック塀の下敷きになり亡くなられ、
1名の方は住居内の本棚が倒れ下敷きになり亡くなられました。

建物自体を耐震補強する事も重要ですが、より身近ですぐにでも始められる「防震」と称した地震対策を家づくり援護会では以前から提案してきました。
また自治会や地域のイベントなどでも「防震」の話をしたり、展示を行ってきています。

日々イエンゴでも4月23日のブログでは家具の固定について、5月15日のブログでは「おととしの熊本地震で倒れたブロック塀の下敷きになり死亡した男性の遺族と重傷を負った女性の方がブロック塀の施工者ではなく所有者を過失致死傷の容疑で告訴した。」というメディア記事の感想について書いています。




今回のブログでは、擁壁と地盤の崩落の例を挙げて中古の住宅や土地を購入しようとする土地の敷地内、または隣接する敷地に気になる擁壁やブロック塀がある場合と、購入する土地の状況をできる限り確認することをお勧めしたいということを書いています。



「日経ホームビルダー」の2018の1月号に「民家の盛り土崩落は自己責任か」という記事が載っていました。

2017年10月22日に関西圏を襲った台風21号により奈良県三郷町の近鉄生駒線沿いの高台にある住宅地の鉄筋コンクリートの*擁壁が、高さ約8m、幅約50mにわたって崩落したという記事でした。

*擁壁(ようへき):崖や盛り土の側面が崩れ落ちるのを防ぐために築く壁。(スーパー大辞林3.0より)


崩れた擁壁と土砂は16年前に開発会社が盛り土(もりど)工事を県に許可を出し行われた工事で造成後、開発会社が3回にわたり補修工事をしたが、この会社は倒産したとのことです。


この崩落事故は関西圏のテレビや新聞も大きく取り上げられ、一般人の関心が高まりその一般人の意見には住民の自己責任論が目についたそうです。

記事では、『確かに土地選びは自己責任だ。所有者としての管理責任も伴う。
宅造法16条には「宅地造成工事規制区域内の宅地所有者は、宅地を安全な状態に
維持するように努めなくてはならない」といった趣旨が記されています。
この現場は、宅地造成工事規制区域に指定されていたとはいえ、
この現場の居住者が盛り土の危険性をどれだけ認識していただろうか』と書いています。


千葉県の浦安市では、東日本大震災で液状化した住宅地の住民が
分譲住宅を販売した会社に損害賠償を求めて最高裁まで争ったが最終的には
住民が敗訴した、ということも有りました。


建物が建つ土地や、その土地に築かれた擁壁やコンクリートブロック塀などを購入したのも自己責任。購入後に安全性を維持するのも自己責任。
万一第三者に危害を加えてしまった場合、現状はそう判断されかねないということです。

新築や中古住宅を購入するときにその土地に気になる擁壁や塀が有るときや土地の性質は、建物だけの安全性の確認だけで無く、出来るだけ確認するほうがよいという事です。

家づくり援護会では新築住宅や中古住宅の購入診断という住宅を購入する方向けの検査があります。

購入診断は「目視」で行う検査です。
建物の外や中、床下や天井内、それと敷地内の擁壁や塀も「目視」で確認するようにしています。

検査するのは「目視」ですので表面に現れた兆候を検査する事になります。

気になる擁壁や塀がある場合で、擁壁の内部が盛り土になっているのか。
鉄筋が所定通り入っているのか。
など「目視」出来ないところと土地の性質などは売り主や
不動産業者に出来るだけ資料を集めてもらい検討することをお勧めいたします。

関東:今井 利一


中古住宅購入診断の実例

家づくり援護会が中古住宅購入診断を実施してから10年以上の時が経ちます。
比較的初期の中古住宅購入診断の実例を掲載します。

この建物は2004年6月に神奈川県愛甲郡で中古住宅購入診断を実施、築22年の木造2階建住宅。

①北側と東側の基礎の換気口(床下の通気を確保するため)の角に、 0.8mmのクラック(ヒビ)が入っていました。

1mmにも満たない0.8mmのひび割れなど問題ではないと思われるかもしれませんが、参考として平成12年に施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の告示では、住宅の紛争処理の参考となるべき技術的基準として、「住宅の基礎で構造材による仕上げの場合、または仕上材と構造材にまたがった幅0.5mm以上のヒビ割れは瑕疵(かし)が存在する可能性が高い」とされています。

ただし、品確法が施行されてから適用される判断ではあるし、建物によって個別の要件があり、どの建物も一様にヒビ割れが0.5mm以上の場合、瑕疵が存在するとは言えませんが、0.8mmのヒビ割れが一般的にどう解釈しているのかはご理解いただけたと思います。

検査した2004年当時ですでに築22年たっている住宅であり、このように床下換気口周りにヒビが入っているのは、基礎に鉄筋が入っていない可能性が高いのです。


②床下換気口の不足:
基礎の南面にはサンルームを増築してあるため換気口が塞がれており、西面の換気口が不足しているため、床下がカビ臭く、湿気も多かったです。また、1階床裏の断熱材は設置されていない状態でした。


床下の換気口は建築基準法では、5mに1か所かつ300平方センチメートル以上必要となっていますが、中古住宅では確保できていない建物は意外と多いのです。

また、今回の建物のように、増築時に換気口をつぶしてしまっている例をよく見かけます。
この建物はもともと換気口が不足しているところにきて、南側にサンルームを増築していたため、通気が十分ではなく、床下がかび臭く、湿気もこもっていました。

この建物の建設当時(昭和57年)の住宅金融公庫(昔は割と住宅を建てる多くの人が住宅金融公庫の融資を受けていた)の仕様書を見てみると、公庫の融資を受けていた建物であっても、断熱化の割増融資を受けなければ、公庫の断熱化の仕様に適合させる必要はなかったようで、1階床の断熱材が無い住宅は結構多かったものと思われます。

中古住宅を購入する場合は、床下の換気口や小屋裏の換気口の数も大事な確認ポイントです。

関東:今井 利一