日々イエンゴ

全国の会員が日々の相談・検査・設計・研究などの活動から皆さまに役立つ事例、家づくりに関する地域の情報、社会情勢ニュースに対する専門家としての意見などを発信していきます。

塀・擁壁 土地の所有者は責任を問われます

古くて背の高いブロック塀は倒壊の危険があります

昨日、大阪府の北部を震源とする震度6弱の地震が発生して4人の方が亡くなっています。

亡くなられた4人のうち、2名の方がブロック塀の下敷きになり亡くなられ、
1名の方は住居内の本棚が倒れ下敷きになり亡くなられました。

建物自体を耐震補強する事も重要ですが、より身近ですぐにでも始められる「防震」と称した地震対策を家づくり援護会では以前から提案してきました。
また自治会や地域のイベントなどでも「防震」の話をしたり、展示を行ってきています。

日々イエンゴでも4月23日のブログでは家具の固定について、5月15日のブログでは「おととしの熊本地震で倒れたブロック塀の下敷きになり死亡した男性の遺族と重傷を負った女性の方がブロック塀の施工者ではなく所有者を過失致死傷の容疑で告訴した。」というメディア記事の感想について書いています。




今回のブログでは、擁壁と地盤の崩落の例を挙げて中古の住宅や土地を購入しようとする土地の敷地内、または隣接する敷地に気になる擁壁やブロック塀がある場合と、購入する土地の状況をできる限り確認することをお勧めしたいということを書いています。



「日経ホームビルダー」の2018の1月号に「民家の盛り土崩落は自己責任か」という記事が載っていました。

2017年10月22日に関西圏を襲った台風21号により奈良県三郷町の近鉄生駒線沿いの高台にある住宅地の鉄筋コンクリートの*擁壁が、高さ約8m、幅約50mにわたって崩落したという記事でした。

*擁壁(ようへき):崖や盛り土の側面が崩れ落ちるのを防ぐために築く壁。(スーパー大辞林3.0より)


崩れた擁壁と土砂は16年前に開発会社が盛り土(もりど)工事を県に許可を出し行われた工事で造成後、開発会社が3回にわたり補修工事をしたが、この会社は倒産したとのことです。


この崩落事故は関西圏のテレビや新聞も大きく取り上げられ、一般人の関心が高まりその一般人の意見には住民の自己責任論が目についたそうです。

記事では、『確かに土地選びは自己責任だ。所有者としての管理責任も伴う。
宅造法16条には「宅地造成工事規制区域内の宅地所有者は、宅地を安全な状態に
維持するように努めなくてはならない」といった趣旨が記されています。
この現場は、宅地造成工事規制区域に指定されていたとはいえ、
この現場の居住者が盛り土の危険性をどれだけ認識していただろうか』と書いています。


千葉県の浦安市では、東日本大震災で液状化した住宅地の住民が
分譲住宅を販売した会社に損害賠償を求めて最高裁まで争ったが最終的には
住民が敗訴した、ということも有りました。


建物が建つ土地や、その土地に築かれた擁壁やコンクリートブロック塀などを購入したのも自己責任。購入後に安全性を維持するのも自己責任。
万一第三者に危害を加えてしまった場合、現状はそう判断されかねないということです。

新築や中古住宅を購入するときにその土地に気になる擁壁や塀が有るときや土地の性質は、建物だけの安全性の確認だけで無く、出来るだけ確認するほうがよいという事です。

家づくり援護会では新築住宅や中古住宅の購入診断という住宅を購入する方向けの検査があります。

購入診断は「目視」で行う検査です。
建物の外や中、床下や天井内、それと敷地内の擁壁や塀も「目視」で確認するようにしています。

検査するのは「目視」ですので表面に現れた兆候を検査する事になります。

気になる擁壁や塀がある場合で、擁壁の内部が盛り土になっているのか。
鉄筋が所定通り入っているのか。
など「目視」出来ないところと土地の性質などは売り主や
不動産業者に出来るだけ資料を集めてもらい検討することをお勧めいたします。

関東:今井 利一


6月の神戸無料相談会(予約制)

■ 神戸 無料相談会(予約制) ( 偶数月 第4土曜日に開催しています。)

家づくり援護会(イエンゴ)の会員(一級建築士)が、家づくりのあらゆるご相談に応じます。


平成 30年 6月 23日(土) 午後3:00~5:00

相談担当予定:福本 省三(一級建築士) 日浦 弘章(一級建築士)          

会 場 : 兵庫県立のじぎく会館
    : 神戸市中央区山本通4丁目22-15
      JR元町駅阪神元町駅より北へ15分
      神戸市営地下鉄県庁前駅より北へ5分
      【のじぎく会館 アクセスマップ】

参加費 : 無 料

予約制となります。開催日3日前までにご予約お願いします。    
ご予約は、関西支部事務局まで。(電話:06-6551-7734)

※なお、お急ぎの場合は、電話相談・メール相談等、
 随時受け付けておりますので、ご連絡ください。


★次回神戸無料相談会の予定
(予約制となります。開催日3日前までにご予約お願いします。)

平成 30年 8月 25日(土) 午後3:00~5:00

相談担当予定:鉢嶺 民雄(一級建築士) 寺村 栄晃(一級建築士)


満足な家づくりのサポート

注文住宅を造ろうと思ったとき、その方法は二種類に分かれます。


一つ目は、どんな家にしたいか書籍を読んだり、友人、知人から情報を得たり、SNSの意見やホームページを参考にする。

近くの住宅展示場に行き、自分たちはどこの住宅会社が合うか考えながらそれぞれの展示場を見て歩く。

または、あらかじめいいと思った住宅会社数社の展示場に赴き実物を見たり、パンフレットを見て、営業から説明も受ける。

候補の住宅会社を数社選び、価格や工法などの仕様その他様々な条件の中からどこに家づくりを依頼するか検討を重ねる。


二つ目は、どんな家にしたいか書籍を読んだり、友人、知人から情報を得たり、SNSの意見やホームページを参考にする。

ここまでは最初の方法と同じですがこの後に違いがあります。

自分たち家族で、家の使い方や将来の家族の変化どんなスタイルの家がいいのか、どんな設備がいいのか、どんな工法がいいのか、どんな材料がいいのか、様々な事を考える、場合によっては自分たちで間取りも作る。

そして、

間取りも含めてどんな家にしたいかをまとめた物を住宅会社に示し、候補の住宅会社を数社を選び、価格や住宅に対する姿勢や管理体制などの条件の中からどこに家づくりを依頼するか検討を重ねる。


概ね、一つ目と二つ目の家づくりは中間が違うだけです。

でも、二つ目の家づくりは私たち素人には不可能じゃないの?

と思われるかもしれませんが、

家づくり援護会では二つ目の家づくりを考えている方向けに各地で「設計教室」を実施しています。

現在行われている「設計教室」では、主に二つ目の家づくりの間取りの作成のお力になるために行われているものです。

家づくり援護会では家づくりをされてきた方から様々な相談を受けてきました。

そんな中で、二つ目の家づくりの方法をされた方は自分の家に対して満足度が高いのは事実です。

そこで、より満足度が高い家づくりをサポートする必要があると考え、現状の「設計教室」修了後のサポートとして、(仮称)「設計教室アフターサポート」を企画しています。

詳細は近々当会のホームページなどに記載いたします。

関東:今井 利一


敷地境界確認も重要

境界プレートが剥がれていてどこが境界かわからない

建売住宅や中古住宅の購入前のご相談を受けることがありますが、
皆さん建物のみについて気にして、境界点(線)に関してご確認されていない方がいらっしゃいます。
既存ある塀やフェンスが誰の所有なのかにも関わってきます。
境界の問題は、将来のトラブルにも関わってきます。

売買契約書には、次のように記載されていることが多いです。

(境界の明示及び実測図の作成)
第○条  
売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、現地において隣地との境界を明示する。
2 売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会を得て、測量士又は土地家屋調査士に標記の土地について実測図を作成させ、引渡しのときまでに買主に交付する。

この内容が記載あるなら、売主には境界を明示する義務があるわけですので、契約締結前にきちんと現地でどこが境界なのか説明を受け確認しましょう。

関東:石川 克茂


6月の大阪無料相談会

■ 大阪 無料相談会 ( 毎月 第2土曜日に開催しています。)

家づくり援護会(イエンゴ)の会員(一級建築士)が、家づくりのあらゆるご相談に応じます。

平成 30年 6月 9日(土) 午後3:00~5:00

相談担当予定:小池 康弘(一級建築士) 太田 善博(一級建築士)          

会 場 : 大阪南港 ATCビル ITM棟9階 ATC輸入住宅促進センター
      : 大阪市住之江区南港北2-1-10
            【ATC輸入住宅促進センター/交通アクセス】

参加費 : 無 料

予約なしでも受付いたしますが、順番をお待ちいただく場合がありますので、
なるべくご予約されますことをお勧めいたします。    
ご予約は、関西支部事務局まで。(電話:06-6551-7734)

※なお、お急ぎの場合は、電話相談・メール相談等、
 随時受け付けておりますので、ご連絡ください。


★次回相談会の予定

平成 30年 7月 14日(土) 午後3:00~5:00

相談担当予定:鉢嶺 民雄(一級建築士) 福本 省三(一級建築士)